本轮房地产宏观调控会失灵吗?从宏观调控的根子说起

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楼主
发表于 2010-03-31 11:36:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
房地产很重要,国计民生的行业,重要性体现在两个方面:其一国计民-房地产带动作用明显,其二民生,衣食住行,社会和谐。重要性大家都知道,这里就不赘述,引出关键性,是为了说明调控的必要性。
  
  房地产调控,伴着地产行业的发展,已经很多年。中国房地产的真正市场化历史也就12年,而地产调控的历史也就7年。我不认为上世纪的海南和调控是市场行为,所以也就不提了。在调控中,我们总是发现政策出台的初衷是好的,但效果总是不如人意,似乎有越调控越疯狂的情况,一个政策出台,可能出现意外,但无数政策的出台,效果还是如此,就不得不令人深思。
  
  房地产宏观调控会失灵吗?这是我们一直在思考的问题,而今年的调控政策能有效果吗?能有2008年的效果吗?相信这是每个人都关注和关心的问题。我们来看看调控的背后是什么?然后看看是不是有效果。
  
  中国房地产宏观调控存在的问题:
  管调控的部门太多,政出多门,目的相同,效果相反,结果政策效果互相抵消。
  国家的调控目的是明确的,态度是坚决的,总理看问题的眼光也是独到的,但是目前中国的政治结构下,管理宏观调控的部门太多,政治局定个调子,总理做出指示,好了,各个部门都领会精神,开始制定政策,执行调控指示,各个部门执行力是很强的,执行手段也是多样的,执行效果也是非常有效的。但是问题恰恰出在执行力上,各个部门都有执行力,都及时从各自的部门监管角度出台政策来调控,但结果呢?我们来看看
  目前与房地产有关并能出台调控政策的国家部委包括:住建部、国土部、税务总局、财政部、人行、银监会、证监会、发改委、商务部。
  我们可以好好回顾一下这些部门今年出台的各项政策,归纳一下,主要为:
  1、金融监管部门严控房地产开发贷款,将地产与高污染高能耗产能过剩放在一起,总结一句就是严格控制房地产信贷投放,尽量少贷款,最好一分钱都不给开发商。尤其不能给开发商一分钱用于买地。
  2、国土部: 严格土地供应出让,一方面限制屯地行为,一方面2年内必须开发,否则收回。最近又在提不得供应别墅用地,联排和叠拼也要算在内。如果没记错,90、70的政策也是他们出的。
  3、财政部税总:隔三差五出来讲个话,准备征收物业税,严格清算增值税。关键时刻取消营业税又会,提高契税。
  4、住建部:增加经济适用房廉租房供应,增加中小户型供应
  
  整体来看,最懂事的是住宅建设部,最不懂事的是银监会。可偏偏最懂事的没实权,一不管地,而不管钱。最不懂事的调控最有效果,因为他管钱,而管地的似乎从来没有搞明白过,或者装糊涂。
  
  为什么这样说,我们没有对任何部门有偏见,只是分析房地产市场的核心因素有那些,那些政策可以调控到这些因素,进而引导价格的发展更加合理,更加和谐。
  
  所以,要想分析调控的效果,首先要搞明白我们要调控什么?而背后的根子在哪里?
  
  我们要调控什么?这个问题很好回答, 当然是房价。这个答案无疑是对的,但是这个回答也是不全面的。
  
  房价为什么成为目前最热点的话题,有两个缺一不可的因素:其一是高房价;其二是高增长率。加入北京的房价是4万一平米,高吧?但如果这个4万一平米是从78年改革开放到现在都是这个价,我想目前也就没人讨论房价和房地产了。所以,单纯绝对值高还不能成为热点,更为关键的是这个价格在不断的涨,中间略有下降,但不久又扶摇直上,这就是热的原因。也是我们要调控的对象。所以,我们调控的对象其实有两个:一是高房价,二是高的增长率。
  
  然后我们从因果来分,这两个因素实际是有因果关系的,到底是高房价导致高增长率,还是高增长率导致高房价。我想这个问题很好判断,自然是后者。目前的高房价,是由于03年以后高的增长率造成的。如果仅以深圳距离,我们看01年至今10年的房价水平,在03年以前,深圳房价的增长十分平稳,年增长不超过5%,而从03年以后,增长率逐年提升,05年以后更加快速,在07和09年达到高峰。值得注意的是,我们宏观调控的政策也是从03年开始的,最有代表性的就是人行当年出台了121号文,限制对房地产开发商的贷款,限制买地。据说出台此文的老兄现在还在人行,并扬扬得意中。但此文的效果,荣后再分析,如有得罪,请老兄原谅。但总之一句话,在08年以前,金融监管部门出台的政策,效果基本与国家调控的目的想反,至少再效果上对高房价起到正面作用。
  
  说了这么多,其实就明白了一个东东:调控房价,要从调控房价过快增长入手。
  
  记得去年写过一篇有关房价经济学分析的文章,里面的理论非常有用。从经济学基本的原理看,一个商品(投资品)如果价格快速上升,说明市场供小于求。供应方面很好分析,就是市场可销售房源,我建议按套算,不按面积。“求”方面,最为复杂,我们通常认为求有两种:刚性自住和软性投资。实际更为复杂,还有软性自住和刚性投资在里面,同时软性和刚性还会相互转化,互相影响,最复杂的就是消费者心理,目前也是经济学研究的热门。所以,简单的一个供求关系,可以解释一切,但要彻底搞明白供求,则本身就很难。
  
  很多文章已经分析了房地产为什么供小于求,也就是求为什么那麽多,概括起来,包括:城市化、人口红利、家庭小型化,这三方面主要为刚性自住需求;同时,投资需求增加的原因为:实际通胀、通胀预期、国民收入增长。我个人一直认为实际通胀和通胀预期是两个东东,同时也是两个因素。具体不再详细分析。但有一点很重要,我必须说但又不能仔细说,就是对投资需求影响最大的因素是不同行业阶层收入结构的畸形,这一点也许很难理解,但可以很好的解释海南和北京三环内等地房价的变化。
  
  总之,需求不断增加这是事实。
  
  供给呢?
  
  分析供给的文章很多,但我认为实际上就只有三个东东:
  土地面积、容积率和户型结构。
  
  户型结构是市场的东东,最终应该由市场来决定。目前的市场也是如此表现,比如小户型打通成大户型,联排联通,成为独栋。市场的归市场,政府的归政府,这是我一贯的观点。
  
  土地面积和容积率,决定了一个阶段市场的供给。我们在想,土地面积是由开发商买地多少来决定吗?显然不是,是由政府一个阶段出让土地的多少来决定,而容积率,更是政府的权利。
  
  所以,土地供给总归不是市场可以调控的。土地出让有着规划,并不存在价高量升的市场调节,北京刚拍给国企三块地,地价高呀,此时政府是否考虑既然这么高,我就多出让几块来平抑一下地价?你们觉得北京市政府会有此种想法吗?
  
  所以,土地的供给完全由政府来控制。市场现实如此。
  
  如果供给由政府控制,会导致出现什么情况?无疑土地的供给是缺乏弹性的。
  
  待续、、、

点评

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遍识天下英雄路,俯首江左有梅郎。
沙发
 maxscript| 发表于 2010-03-31 11:40:41 | 只看该作者
  占个位再看
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板凳
 孩子乖乖2009| 发表于 2010-03-31 11:42:20 | 只看该作者
  先写再看,期待楼主的高见
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#3
 穷山恶水泼妇刁民| 发表于 2010-03-31 11:47:22 | 只看该作者
  不错,理性的分析,不是无聊的多空争辩。
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#4
 Westriver| 发表于 2010-03-31 11:47:29 | 只看该作者
  不同行业阶层收入结构的畸形
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#5
 和周公机| 发表于 2010-03-31 11:49:05 | 只看该作者
  能不能先把答案放在第一段,后面再来讲解啊。跟着文章一路看下来好不辛苦,最后还来个(待续)。
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#6
 玄空不空| 发表于 2010-03-31 11:51:09 | 只看该作者
  普通事业单位,中小企业这7年工资几乎没动过,甚至有所下降,而某些暴利行业和部门则肥得流油,这油没处流就找个房子装起来
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#7
 蝴蝶可乐003| 发表于 2010-03-31 11:51:42 | 只看该作者
  不要以为写的多就能有道理。。。你写的太多,我懒得看
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#8
 和周公机| 发表于 2010-03-31 11:52:46 | 只看该作者
  一直很看好你,你可别学那些股评家哈,放个问题当题目,然后等收盘了再按当天实际走势给解释一番。
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#9
 穷山恶水泼妇刁民| 发表于 2010-03-31 11:53:09 | 只看该作者
  价格肯定是由供求关系决定的,所以要抑制房价上涨,或者要房价下降,要么增加供给,要么就抑制需求。所以判断对房地产的宏观调控是真调还是空调, 只要判断这条政策最终会增加还是减少供给, 会抑制还是刺激需求就可以了。
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