要么改革,房价下跌软着陆;要么不改,房产泡沫硬着陆

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发表于 2010-04-07 03:13:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

  
  最近,房价又涨了。自从年初以来,好不容易觉得可以有机会观望一下房价了,结果发现现实还是残酷的。别说等房价下跌,就连盘整的机会都不给,2会一开完,直接就飙升,北京六环都奔2万去了。又一次延续了高房价不灭的神话。
  
   可是,中国的房价真的就只会涨、涨、涨吗?我想,绝大多数人都是这么认为的,虽然嘴上都说希望房价跌,可是说出来了之后,发现连自己都不能认同,算了,还是抽自己一耳光,就当没说过吧。估计只要现在手上还有点家底,并且收入水平能够达到房奴级别的BOSS,应该都有入市的冲动吧,心想要是再不入市的话,恐怕若干年后,连做房奴的资格也没有咯。看来希望是归希望,人还是要活在现实里头的。于是很纠结!现在到底是买房子呢,还是买房子呢,还是买房子呢,还是·················呢?(此处省略1万字)
  
   看到这么多人在争论房价是涨还是跌,我笑而不语,就这样和打口水仗似的,说到明天,也说不清楚。我还是喜欢一次性把话说完,有一句没一句的说,能把自己都说晕了。对于看了很多年焦点访谈的人来说,我想应该都已经掌握了用事实说话的技巧了吧。比如说,房价是涨还是跌呢?很简单,事实已经摆在面前了,一直都涨着呢,几乎就没跌过。所以这个答案很简单,用事实说话,就是只会涨,不会跌。
  
   可是真的是这样的吗?什么是事实?就是已经发生了的事情,才是事实;可是房价是涨还是跌,那是未来的事,还没发生,用事实说话已经不顶用了,难道事情都是永远一成不变的吗?
  
  很庆幸,我还知道数据也会说话,不管眼前看到的是什么景象,数据是不会骗人的,用数据说话才是硬道理。
  
  从目前我了解的数据上来看,没有一样能支撑未来的高房价。下面,我就用我已经掌握的数据来告诉大家一个事实。
  
  据社科院城调队调查显示,至2010年,全国660多个城市现有空置房6540万套。从开发商的角度认为,只有没有卖出去的房子方为空置,这个空置率仅为4%;而此次社科院城调队的调查数据中所定义的空置房,是卖出去了而长期无人居住的房子。标准是,每户每月电表零读数,且6个月以上。这是社科院从全国各地供电公司调查得出的数据。这些房子很明显并不是为了给自己买的改善型住房,半年间都没人住(鱼家里的两套房子就是此类房子,又会有多少人会在半年之后再搬进去住呢?),他们甚至连出租都懒得出租,目的很明确,就是炒房,准备买了之后,等房价上涨,转手高价卖的。而全国还有在建房1250万套。这意味这什么?意味着空置房和在建房相加共有7790万套,如果按每套房3人居住的话,够2.337亿人居住;如果按每套房2人居住的话,也够1.558亿人居住;再加上开发商那里还没有卖出去的4%的空置房,空置率大得惊人啊!而我国目前的城镇人口总数却只有为5.5亿。
  
  各位思考一下,在这么大的空置率面前,房市还能有刚性需求吗?现在要买房的主力军都是什么人?就是我们80后。而目前,全国的80后也才仅仅2亿人而已,如果按照全国总人口14亿、城镇居民总人口5.5亿来算的话,城镇人口占全国总人口数的39.3%。那么城镇80后的人口大约为7857万人。假设这个7790万套按每套2人居住,把其中50%投向市场,就够消化这些80后了。而这些80后里面,又有相当一部分人在这几年中是已经买了婚房的。而90后,现在最大的也才20周岁,女性刚到结婚年龄,男性还没到。所以90后对于房地产市场来说主要是未来的购房需求,但是当下还不旺盛,而且等90后需求旺盛了,又会多出很多新建房;70后中没房的也只是一小部分,再往前推,那基本都是有房一族了,所以这么多空置房,而且根本消化不完。
  
   有人会说,那中国现在在城市化进程中,城市人口还会不断增加,会有很多农村户口的进入到城市变成新城市人,这将会是很强大的购买力。可是现在进城的农民真的有实力买房吗?我不否认,有很多发达的省份,还是有很多农村很富裕的,可是人家早好多年前就发达起来了,要变城里人早变了,而且,富裕的农村人还是占少数的。现在还是处在贫困的那部分农民已经没有能够富裕的契机了,除了到城里当廉价劳动力,还有什么出路?中国的城市化进程是以牺牲了很多农民的利益为代价进行的,强行占田,强行拆房,本来城市化,应该是让农民也能享受到土地增值的福利,可是在城市化的过程中,更多的却是农民的利益被剥夺,某拆迁办官员就说,土地的升值与老百姓没有关系,升值后的利益是政府的,拆迁补偿就只能按照土地未升值前的市场价算(大意)。这是什么逻辑?!怒!在这种现实状况下,未来进城的农民也只能租住在未来的贫民窟里。
  
  那么是什么在支撑现在的高房价呢?是城市普通居民的购买力吗?现在房价这么高,是不是也说明现在普通城市居民的购买力很高呢?恰恰相反,我们的城市普通居民的购买力一点也不高,高房价已经完全脱离了普通城市居民的收入水平!为什么呢?这个从工资总额占全年GDP(鸡的屁;又名国内生产总值)的百分比就可以看得出来。2009年中国工资总额只占了GDP的8%,我们的GDP很高,可是老百姓根本就享受不到,连泰国、马来西亚、甚至非洲的一些国家都比我们高。
  
  购买力低从个人所得税的纳税人数上也可以看得出来。全国没有达到缴纳个人所得税的人数占到了总人口的80%,只有20%的人月收入能超过2000元。曾今就有人在这个问题上和我争论过,说这个数据太水了,不准确,因为偷税漏税的人太多了。其实这对这个数据并没有多大影响,我也知道偷税漏税的人很多,但是他们偷税漏税并不能代表他们一分钱的税钱都没交,只要交了1分钱税钱,那他们就不在那80%的名单里了。打个比方,一个人月收入50万,但是他通过各种手段隐藏了49万的收入,只有其中的1万元需要缴税,那么,他虽然偷税漏税了,但仍然属于月收入超过2000元人群中的一员。所以这种人对这个数据的准确度没多大影响。
  
  当然还有另一种人,可以在月收入超过2000元的情况下,1分税钱也没缴的。比如一个人账面月收入1999元,但是其他灰色收入有10000元,这10000元一分税钱也没缴,没关系,这种人对高房价也没有多少影响。一个月加也不过11999元,算不上有钱人,最多一个中产。所以绝大多数人是支撑不了现在的高房价的。
  
  那么回到上一个问题,是什么在支撑高房价呢?其实就是那20%的人群中的富人,这些人的比例更少,但是他们却占据了中国的大部分财富。
  
  据胡润百富发布的《2010胡润财富报告》称,中国内地千万富豪人数已达87.5万人,其中亿万富豪达5.5万人,十亿富豪1900位,百亿富豪140位。中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素,即中国2009年GDP的快速增长、股指上涨、房价的上涨。2009年度GDP增长8.7%;股指虽然全年涨幅达到188%,但是相对于从2007年的6000多点跌到了2009年年初的1800多点的最低点而言,即使是拿年度最高点3478点的点位而言,很多人的财富还是处在缩水状态;房地产的价格却是直线上升,只要高投入,就有高回报。
  
  2009福布斯中国富豪榜揭晓,在上榜的400个富豪中有130多个是房地产富豪。富豪榜前10位中有4人涉及房地产行业,前40位中则有18位涉及房地产行业。
  
  也就是说,中国亿万富豪多由房地产业培育生产。正是他们中的一大部分人在支撑着现在的高房价,从另一个角度说,他们正在利用他们的资本,占有了社会的大量资源,掌握着社会话语权,拉抬价格,逼迫老百姓去买高价房,通过这种方式,从本已经很贫困的普通老百姓上身抽血吃肉。房价收入比的国际警戒线是1:6,可是我们的老百姓却要用10年、20年、甚至30年的高额按揭,举全家之力,去购买那些被囤积的房子。当钱还完,人已老。北京的家庭债务比例以高达122%,上海、青岛、杭州等城市家庭债务比例分别达到155%、95%、91%。而富豪购房团们,一掷千金,上百万的房子,一买就是一单元,甚至整栋楼。而我们普通老百姓只能让人吃,把未来十几年、几十年的收入拱手相让。所以现在千万不要因为自住而去买房,那等于是把钱送给那些吸血鬼。
  
  中国现在实体经济,非常虚弱。三驾马车中,净出口倒下了,出现了负增长,不仅没有为GDP做贡献,还拉了后腿。消费的比重只占投资的一半,老百姓都这么穷,哪里敢消费啊。唯一能独当一面的就只有投资了,其中4万亿是有很大功劳的,凭着这剂春药,我们又在国际上挣足了面子。我们的经济结构已经完全破坏了,产能越投资越过剩。美国是我们的出口大国,他原来凭借着过度宽松的货币和财政政策,加上庞大的虚拟资本以及超前消费观念才把中国那么多的过剩产能消化完;而我们没有一点危机感,反而沾沾自喜,认为自己是多了不起的出口大国。次贷危机一来,虚拟资本泡沫破灭了,美国收紧裤腰带了,全民高负债了,不敢消费了,结果我国的出口就一下子跌到了负增长。在经济尚未完全复苏的情况下,2010年的美国还敢肆无忌惮的提倡超前消费吗?我看很难!也许此役之后,未来美国人的消费观念都要随之改变,采用相对保守的消费方式。那我们过剩的产能怎么消化呢?内需吗?这是一个笑话。将来的经济靠什么增长?
  
  居民收入仍然维持在低水平,美国又想逼人民币提高汇率,还和我们打贸易战,出口的前景很不明朗,只有继续靠投资了,大量的进行基础设施建设。去年没有建完的工程今年继续建,新项目再继续上马。
  
  上海—杭州的磁悬浮,220亿,仅仅比高铁快了10分钟。网友们知道了就炸开了锅,说这是最蠢的投资,220亿只为提高10分钟。难道这只是为了让上海到杭州的速度更快更强才建的吗?提高GDP才是本意啊。今年3月底,湖北又计划投资12万亿,三倍于中央投资,相当于本省GDP的十倍。钱从哪来?银行给呗。重庆昨天又拟实施1万亿的投资计划。像这样的还有很多····
  
  这些到了年底,都是要计入到年底的GDP当中的,这就是为什么我们明知投资的项目可能要亏损的情况下,依然大笔投资。因为亏损不要紧,有国家顶着,只要GDP高就可以了,自己不仅能升官,老百姓也能有“幸福感”。京津高铁运营一年亏损超7亿;上海磁悬浮,开一趟亏一趟,现在又要上马上海至杭州的磁悬浮。武广高铁运营后,取消普通列车,全是高价动车,因为再买普通车票的话,亏得更多。
  
  这说明国家对中国的经济已经无能为力了,不靠大量的投资,经济增长就会停滞,而这么多的投资项目都只是一锤子买卖,并不能进入到经济的良性循环里面去。投资完了怎么办?再投资?有那么多钱吗?国家撑得住吗?
  
  截至目前,商业银行对地方政府融资平台的贷款余额已达7万亿左右。以地方政府负债中85%来源于银行信贷来粗略计算,当前地方政府负债余额已超过8万亿。7万亿左右的贷款占我国商业银行人民币贷款余额39.97万亿的18%,商业银行2009年信贷扩张冲动为自己埋下了巨大的系统风险隐患。
  
  据瑞信的估计数字,到2010年底,地方政府(含地方政府下属企业)的总负债规模将达12.5万亿元。
  
  从上到下,都在负债,都在透支未来的财富和劳动。那么,货币依托的基础是什么?财富透支、环境透支、健康透支、土地透支……建立在这样的基础之上的任何纸币,它的唯一趋势只能是贬值;
  
  现在我们的房地产泡沫已经相当严重,国内住房总价值已达91.48万亿元,而2009年度中国GDP才33.5353万亿元,住房总价值已经达到GDP的2.728倍(91.48/33.5353=2.728)。这是什么概念啊,我们将近3年的生产总值,竟然什么都没干,光拿来盖房子了。还意淫自己盖着盖着就盖成世界强国了!引领世界复苏了!
  
  如果每套房子,全部都按首付比例4成来算,那么6成都是银行贷款,91.48*0.6=54.888万亿。这还是往少的去算的,很多人都是首付2成,甚至通过某种手段骗贷达到更低的首付。这么多的银行贷款里面,如果有20%的坏账,那银行业至少要损失将近11万亿,全年GDP的1/3。在这么高的房价下,当经济越来越不景气,失业率继续攀升,断供潮慢慢的出现,再加上前面所说的地方政府在商业银行的7万亿左右贷款,银行能吃得住吗?
  
  2005年,美国的房地产泡沫达到了历史最高点,住宅总价值也不过只达到美国GDP的1.72倍左右而已。而且人家的房子毛胚房不准卖,必须是装修好的,别墅比比皆是,美国人均年收入又高,为3.76万美元,是我们的34倍[中国人均年收入(全国居民)仅1100美元]。退一步比较,我们全国城镇居民的人均收入也才2300美元,相差16.3倍(2008年数据)。
  
  美国在那么高的人均收入的支持下,在房屋质量那么好的情况下,住宅总价值与GDP的比值才达到1.72倍左右。结果人家还照样崩盘,引发了金融危机。我们已经远远的超过了他们。而日本当年的房地产泡沫最疯狂的时候也才超过GDP 2倍。结果破灭之后迎来了消失的20年。我们不管是凭国力,凭人均收入,凭实体经济,凭制造业,还是凭高科技,都无法和当年的日本相比,即使是衰退了20年,日本的GDP依然还排在我们的前面。如果我们崩盘仅20年的衰退够吗?
  
  美国崩盘有大量的各国借给他的外汇储备,我们就有7000多亿在他那。所以美国不怕,欠钱的是爷,有全世界人民帮他扛着呢!美国金融危机,有的国家反而比美国还遭殃。而我们人均收入这么低,实体经济也不景气,崩盘了,苦果只有自己吞。没人帮我们扛。
  
  很多人说,中国政府不会让房地产崩盘的,因为他们觉得我们的政府很厉害,也许是我们政府在处理人民内部矛盾的时候一直都是以硬汉形象示人吧。拆房就像围剿敌人碉堡,个个都比兵哥哥还利索还狠,为了防止自焚,拆迁大队还自带灭火器;犯罪嫌疑人,去了派出所一不注意,喝开水都得挂;城管一出手就是横扫一条街。
  
  可是中国真的挺得住吗? 2009年美国现价国内生产总值为14.2587万亿美元(14.2587*6.8=96.95916万亿人民币),是中国的将近3倍。人家那么高的经济水平人家都扛不住。我们国家的GDP拿到人家面前简直就是小儿科。我们凭什么能撑下去?当春药和兴奋剂都用完了的时候,我们还能用什么?崩盘已经离我们不远了。
  
  再看一组数据:
  
  截止2009年年底,中国国内:
  
  
  
   M0(流通中的现金量 即在银行体系外流通的现金)=3.82万亿   
  
  
  
   M1(狭义货币供应量 即M0 + 企事业单位活期存款)=22.00万亿
  
  
  
   M2(广义货币供应量 即M1 + 企事业单位定期存款、居民储蓄存款、其他存款的总和)=60.62万亿
  
  重点关注M2,白话来说,M2就是全国人民的现金、银行存款和企事业单位手里的现金与银行存款总额。这个数值也只有60.62万亿。
  
  前面我们说了,我们房地产的总价值,为91.48万亿元。也就是说房地产的总价值比我们全国人民的现金、银行存款和企事业单位手里的现金与银行存款总额还要多30万亿。再说得简单点,就是,中国房地产总价值 = M2+ 一年的国内生产总值。
  
  各位看官,你们现在还认为中国的房地产还有不崩盘的可能吗?
  
  房地产现在就是悬在我们头顶上的一颗定时炸弹,爆炸了谁也逃不了,到时候找不到工作的大学生就干脆别去找了,考研吧,读完研再读博,说不定等博士毕业了,经济好转了,工作就好找了;已经有工作的,抓紧加强本职业务技能,以防止裁员裁到自己头上;结了婚的就少生甚至别生,因为连养活自己都会很困难;身体不好的就多去锻炼锻炼,因为吃饭和吃药你只能选一样;阳寿快到了的人,就到离家几百公里外的地方暴尸,免得家人因为你的高额丧葬费而一筹莫展。
  
  所以我认为要么改革,房价下跌软着陆;要么不改革,房价崩盘硬着陆。总之房价最终都是要下跌的。如果你只和我争论未来几个月的房价,那恐怕我没优势,但是如果是未来一两年的话,那么我的结论是一定的。
  
  到目前为止,我还看不到中国目前有改革的迹象,那么等待我们的恐怕只有崩盘了。
  
  我坐等,有的时候我还会祈祷他多涨点,再猛点,这样崩盘就能来得更快点。
  
  坐久了我怕得痔疮。
  
  任何自认为很彪悍的群体都是敌不过规律的,自然规律亦然,经济规律亦然。
  
  

点评

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  • ·ttxssai | 主题: - , 订阅: -
遍识天下英雄路,俯首江左有梅郎。
沙发
 ttxssai| 发表于 2010-04-08 01:53:22 | 只看该作者
  沙发自己坐
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板凳
 男人麝吧不是罪| 发表于 2010-04-08 01:59:55 | 只看该作者
  快高潮了 射完就好了 二次勃起
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#3
 1号樵夫| 发表于 2010-04-08 02:01:40 | 只看该作者
  !!
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#4
 最后的追梦人| 发表于 2010-04-08 02:18:03 | 只看该作者
  不是好帖子我不顶的。这么好的分析,为什么没看到一个多军出来?
  其他地方可是有很多的。
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#5
 最后的追梦人| 发表于 2010-04-08 02:23:34 | 只看该作者
  有时间就顶,顶到多军过来反驳,希望能等到。
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#6
 死你那拉| 发表于 2010-04-08 02:39:47 | 只看该作者
  嗯 还行 不错 人品五五开!
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#7
 属熊的牛| 发表于 2010-04-08 03:08:27 | 只看该作者
  前排占座
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#8
 没狗的毛| 发表于 2010-04-08 03:14:37 | 只看该作者
  来也顶顶,去也顶顶
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#9
 chinawowe| 发表于 2010-04-08 03:15:25 | 只看该作者
  帖子太长,没心思看
  
  
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